ВЕДОМОСТИ: Технологии рынка: Элита зеленеет
18 Июнь 2012
Технологии рынка: Элита зеленеет
Каждая третья столичная новостройка возводится рядом с парком. То есть более 100 проектов (а всего их около 300) реализуется в зеленых зонах столицы, подсчитали в компании «НДВ-недвижимость». В погоне за конкурентными преимуществами московские девелоперы ищут новые зеленые площадки, осваивают азы ландшафтной архитектуры и пристраиваются к городским паркам. Это увеличивает стоимость 1 кв. м квартир премиум-класса в среднем на 15%, считают эксперты IntermarkSavills. Для различных парков разная надбавка (от 8 до 20% к цене 1 кв. м).
Среди новостроек, расположенных в парковых зонах, преобладают дома, относящиеся к классу «бизнес плюс» (51% от предложения). «Плюс» в данном случае — заслуга соседства с зелеными насаждениями.
На всех не хватает
В Москве множество скверов, свыше 100 городских парков и садов. И тем не менее москвичам остро не хватает зелени. Средняя обеспеченность парками, по подсчетам аналитиков IntermarkSavills, — 3 кв. м на человека (в Центральном округе города на каждого жителя приходится 5,7 кв. м парков благодаря району Якиманка, где расположен ЦПКиО им. Горького и на одного жителя приходится 80 кв. м). Для сравнения: «зеленые» показатели в Нью-Йорке — 8,6 кв. м на человека, в Лондоне — 7,5 кв. м, в Париже — 6 кв. м, в Токио — 4,8 кв. м. Но лишь 1,8% населения ЦАО Москвы (около 13 000 человек) живет в непосредственной близости от парковых зон и всего один из 30 жилых домов в центре располагается около парка. Дома эти всегда являются предметом повышенного интереса со стороны покупателей, сходятся во мнении опрошенные «Ведомостями» эксперты. В каждом третьем запросе на покупку жилья покупатели упоминают близость к парку. Но чтобы реализовать проект в зеленой зоне, девелоперу надо проявить немалую гибкость при заключении инвестконтракта и изрядную непробиваемость, пока идет стройка.
Потому что строительство в парке — это почти гарантированный скандал между застройщиками и москвичами, у которых есть все основания опасаться, что работы могут нанести непоправимый урон зеленым островкам столицы. «Наиболее громкие скандалы были у “Дон-строя” с домом в Сокольниках. Относительно тихо прошло строительство “Триумф-паласа”, но для этого дома также была вырублена половина парка», — вспоминает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.
Отвори потихоньку калитку
Впрочем, довольно часто застройщикам удается избежать шумихи, особенно если дом возводится на краю парка, который девелопер еще и благоустраивает, говорит она. Например, собственные выходы в парк имеют ЖК «Усадьба Трубецких» в Хамовниках (построила в 2004 г. «РЕСТАВРАЦИЯ Н»), Hortus Harmonia на границе «Аптекарского огорода» Ботанического сада на пр-те Мира (строила «Система-галс»). «Застройщик не повредил ни одного дерева, — рассказывает Екатерина Тейн, которая хорошо знакома с этим проектом. — Кроме того, этому же застройщику принадлежат и офисные здания по краям парка и от арендных поступлений ежегодно идут серьезные отчисления на его содержание». Дом на 35 квартир на пр-те Мира продавался в 2005-2006 гг. по ценам Остоженки, самого дорогого района в тот момент на рынке Москвы. В этом доме практически ничего не появляется на перепродажу, как и в «Усадьбе Трубецких», а если и появляется, то цена доходит до $40 000-50 000 за 1 кв. м, говорит Екатерина Тейн.
В 2010 г. «Усадьба Трубецких» вошла в рейтинг Forbes как самый дорогой объект жилой недвижимости. И все благодаря уникальному расположению. В XVII в. сад на Девичьем поле принадлежал князю Василию Голицыну, позже перешел во владение к внучатому племяннику Голицына Дмитрию Трубецкому, который выстроил здесь усадьбу. В начале XX в. усадьба была переименована в парк Александра Мандельштама (секретаря Хамовнического райкома партии в 1920-х гг.). Для того чтобы строить в историческом парке, «РЕСТАВРАЦИИ Н» пришлось привести территорию в порядок: провести работы по озеленению, разбить плодовый сад, построить мини-зоопарк и детские площадки, установить новый забор по периметру парка и очистить пруд.
Собственная калитка — важное преимущество и строящегося «Баркли парка». Екатерининский парк площадью 16 га изначально был частью усадьбы Салтыковых (XVII в.). В 1802 г. в усадьбе разместился институт благородных девиц. Сейчас здесь можно встретить в основном благородных кавалеров — в здании Екатерининского института благородных девиц ныне располагается Культурный центр Вооруженных сил РФ. Еще недавно в парке функционировала детская легкоатлетическая школа, на месте которой и строится «Баркли парк». Девелоперу премиального ЖК пришлось договариваться с Москомспортом и интегрировать в состав жилого комплекса 30-метровую беговую дорожку и новое здание школы. Правда, назначение этой части комплекса за период проектирования и строительства слегка поменялось — новое помещение на расширенной территории займут Антидопинговый комитет и Центр инновационных спортивных технологий. Разумеется, спортивные сооружения и 16 га исторического парка будут доступны для жителей элитного ЖК без ограничений.
Помимо корпорации «Баркли», «РЕСТАВРАЦИИ Н» и «Дон-строя» к паркам пристраиваются и другие девелоперы: «Химки-групп» Антона Винера с проектами ЖК «Олимпийская деревня Ватутинки» и «Олимпийская деревня Новогорск», ГК «Конти» с ЖК «Покровское-Глебово». Элитный комплекс «Остров фантазий» на 27 га Москворецкого парка (там должна была появиться детско-юношеская спортивная школа, сам комплекс построен как спортивно-оздоровительный с временным проживанием, но постепенно его жители зарегистрировали права собственности на квартиры) московские власти хотели снести еще два года назад за незаконное строительство, потом решили не сносить.
В апреле градостроительно-земельная комиссия правительства Москвы разрешила начать дачное строительство недалеко от «Острова фантазий» и печально знаменитого «Речника» в хорошевском Серебряном бору, сообщала «РБК daily». На семи участках, находящихся в долгосрочной аренде у «Мосдачтреста», МВД РФ и московского представительства Кабардино-Балкарии, располагаются дома общей площадью 3000 кв. м, после редевелопмента там появится 22 500 кв. м (разрешены коттеджи, усадьбы, малоэтажные таунхаусы и блокированные жилые дома высотой до 10 м). Проектам предстоит пройти общественные слушания (в середине мая еще не начались). Осваиваемые участки расположены в охранной зоне памятника природы Серебряный бор, но не являются особо охраняемой природной территорией, пишет РБК.
В общем, получить разрешение на строительство в парке сложно, но можно. К тому же это дешевле, чем «городить огород», отводя под рощи драгоценные метры площадки под застройку.
Плата за газон
Скверы и парки во дворе дома ни в каких нормах проектирования не значатся. Стандартное благоустройство территории включает прокладку внутридворовых проездов, обустройство гостевой автостоянки, организацию детской и спортивной площадок и озеленение территории (весьма скромное) с устройством газонов и цветников. Собственные зеленые зоны с рощицами, беседками, розариями и водоемами, по мнению гендиректора компании «РЕСТАВРАЦИЯ Н» Энвера Кузьмина, удорожают процесс минимум на 30% и встречаются лишь в премиальных проектах: «Настоящий парк — это не декоративный кустарник в “стакане”, а деревья высотой до 20 м с большой корневой системой, для каждого необходима минимально 3-метровая глубина грунта, и при проектировании подземного паркинга под территорией жилого комплекса придется учитывать эту дополнительную нагрузку на несущие конструкции. Надо вкладывать значительные средства в ландшафтный дизайн, тщательно выбирать пригодные для нашего климата растения».
В новом жилом комплексе премиум-класса Knightsbridge Private park в Хамовниках «РЕСТАВРАЦИЯ Н» хочет сделать полноценный регулярный парк на площади в 3 га. Затраты на ландшафтное проектирование составляют от $120 до $150 на 1 кв. м. «Но такие инвестиции оправданны», — уверен Энвер Кузьмин.
В «Садовых кварталах», которые строятся на месте бывшего завода «Каучук» в Хамовниках (проект УК «Уникор», который после продажи девелоперских активов Бориса Иванишвили отошел Микаилу Шишханову), сад с прудом займут 6 из 11 га под застройку. Кроме индустриальных построек на этой территории ничего не было. «Мы могли бы потерять значительную часть потенциальных покупателей (20-25%), если бы не создавали парковую зону», — рассуждает Аркадий Воловник, вице-президент по развитию девелоперских проектов УК «Уникор». Удовлетворение экологических потребительских ожиданий увеличило инвестиции в проект еще примерно на 15%. Чтобы обеспечить жизнеспособность парковых насаждений, девелоперу пришлось снять и вывести со стройплощадки многометровый слой грунта и заменить его на плодородную землю.
В «НДВ-недвижимости» подсчитали, что наибольшее количество престижных столичных новостроек вблизи парковых зон возводится в Западном и Северо-Западном округах. Так, на долю ЗАО приходится 24% строящихся жилых комплексов. В их числе «Чемпион парк» на Мичуринском (застройщик — «Интеко») в районе старой Олимпийской деревни, в непосредственной близости от муниципального парка, ЖК «Доминион» того же застройщика предусматривает комплексное озеленение и собственную сосновую рощу; «Долина Сетунь» на Мосфильмовской от компании «Дон-строй» (примыкает к природному заповеднику «Сетунь»), ЖК «Волынский» в районе Матвеевского (застройщик — ЗАО «СУ-11 «Липецкстрой») на территории бывших владений боярыни Годуновой и князей Долгоруких, больше известной современникам как ближняя дача Сталина. 1 кв. м здесь продается в среднем по 180 000 руб.
На долю СЗАО приходится 21% строящихся у или в парках комплексов. В числе новостроек ЖК «Зодиак» в районе Покровское-Стрешнево (ФСК «Лидер») и ЖК «Life-Сходненская» (ГК «Пионер»), расположенный в непосредственной близости от парка «Тушинский». Средняя стоимость 1 кв. м варьируется от 169 735 до 193 905 руб.
Дороже всего новостройки Северного округа продаются вблизи зеленых зон на берегу Химкинского водохранилища: «Северный парк» (застройщик — «Трест МСМ-1»), «Петровский парк» (строит «Пересвет-инвест»), «Город яхт» (Capital Group) — от 200 000 руб. за 1 кв. м.
Самые дешевые предложения представлены в ЮАО. Квартиры с окнами на Битцевский парк, Царицыно или с видом на Борисовские пруды в новостройках экономкласса застройщики предлагают дороже 100 000 руб. за 1 кв. м.
Энвер Кузьмин, гендиректор компании «РЕСТАВРАЦИЯ Н»:
— Каждый второй проект на рынке недвижимости премиум-класса имеет в названии приставку «парк» или «сад» и заявляет о наличии оных на собственной территории или в непосредственной близости от жилого комплекса. Но большинство лишь эксплуатирует образ парка для продвижения. Реально на данный момент лишь два проекта расположено фактически на территории городских парков — Екатерининского («Баркли парк») и парка Мандельштама («Усадьба Трубецких»). Не думаю, что в ближайшей перспективе кому-либо из игроков рынка удастся согласовать с городом строительство жилых объектов, вплотную примыкающих к популярным паркам. Такие возможности были в начале нулевых, кто успел получить площадки — тот и в выигрыше.
Если говорить о создании собственного парка на территории жилого комплекса, то проект с полноценным парком возможно реализовать только на площадке более 3 га. Далеко не каждый застройщик на деле готов пожертвовать значительной частью территории в ущерб выгоде.
Но надо учитывать, что жить в каменных джунглях Остоженки под прицелом видеокамер, не имея возможности отпустить ребенка на прогулку без сопровождения, уже немодно. Поколению, выросшему в изолированном пространстве «дом — машина», без традиционного общения со своими сверстниками, сложно будет приспособиться к жизни в социуме. Сейчас обеспеченные люди, чье собственное детство прошло в традиционной культуре московских двориков, осознали, что для здоровья их семей необходим совсем иной формат дома.
Ведомости от 18.06.2012
Ссылка на статью