ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ: «Элитка» поколения NEXT

16 Апрель 2012

«Элитка» поколения NEXT

Размышлениями о том, куда двинется элитное строительство, если в центре Москвы для него не останется места, рынок занят довольно давно. И хотя в целом игроки рынка рисуют примерно одинаковые футуристические картины, в деталях расхождение налицо. Основной вопрос, на который ищут ответ эксперты: способны ли элитные жилые комплексы выйти за границу Третьего транспортного кольца.
    Оговоримся сразу: те, кто ограничивает рынок элитной недвижимости только кластером, включающим Арбат и Остоженку, уже сильно ошибаются. «География элитного жилья за последние 20 лет существенно изменилась, — поясняет управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Если в середине 1990-х элитными считались дома исключительно в самом центре города, на Арбате, Остоженке и Якиманке, то теперь «элита» шагнула намного дальше: 3/4 строящихся в настоящее время проектов Премиум-класса расположено вне Садового кольца».

   Коммерческий директор компании «РЕСТАВРАЦИЯ Н» Тимур Сухарев подчеркивает, что привязка к стенам Кремля и храму Христа Спасителя уже не актуальна — «это скорее старомодное явление спроса». По мнению экспертов, в данный момент среди прочих районов выделяются Хамовники. Тимур Сухарев находит этому сразу несколько объяснений: «Хамовники соответствуют требованиям современных покупателей к жилью премиум-класса: хорошая экология, наличие парков и прогулочных зон, развитая инфраструктура для жизни и воспитания детей, удобная транспортная доступность. И если на Остоженке застройка клубными домами осуществлялась точечно — объекты стоят вплотную друг к другу и зеленых массивов там не осталось, то в Хамовниках ведется преимущественно комплексная застройка больших территорий с одновременным формированием элитных жилых кластеров со всей внутренней инфраструктурой».

    Уже сейчас в Хамовниках возводится пять крупных элитных проектов, а на стадии проектирования находится около десяти объектов. Столь масштабное строительство стало возможным благодаря активному редевелопменту промзон: к примеру, жилой комплекс Knightsbridge Private park появится на месте бывшего хлебозавода № 6, а недавно презентованный на международной выставке MIPIM жилой квартал «Литератор» — на территории бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники». Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова отмечает, что помимо осваиваемых производственных зон в Хамовниках располагаются и перспективные для редевелопмента предприятия, такие как «Союз», НПО «Гелиймаш» и фабрика «Моснитки».


    Не сдает позиций и район Патриарших прудов. Эксперты департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood акцентируют внимание на жилых комплексах «Гранатный, 6» и «Гранатный Палас», располагающихся недалеко от Патриарших прудов. Оба комплекса отвечают всем последним требованиям к жилью элитного класса и ничем не хуже комплексов на Остоженке, да и по стоимости им тоже не уступают.
    Однако Хамовники и Патриаршие — это настоящее элитного рынка. Если же ему придется двинуться еще дальше, то, по мнению специалистов Blackwood, «высококлассное жилье будет изыскивать самые престижные места на западе, северо-западе и юго-западе Москвы: покупателей привлекает близость водоемов и наличие парковых зон».


   С тем, что элитное строительство, прежде всего, пойдет на запад, по оси Кутузовского проспекта, согласны почти все игроки рынка. Но в западном направлении для элитной недвижимости годятся лишь лучшие районы, соответствующие таким критериям престижности, как налаженность транспортного сообщения с центром, благополучная экология, наличие рекреационных зон (парк, река, озеро), равноценного окружения — домов, чей уровень не ниже бизнес-класса.

   «Самым вероятным элитным районом является зона около Воробьевых гор, в частности улица Косыгина. Построенный на Косыгина, 19, клубный дом «Монолит» способен поспорить по качеству жизни с лучшими домами Остоженки, а по экологии проживания значительно их опережает, — рассказывает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. — Второй потенциальный кластер для «элитки» — район, примыкающий к парку Победы. Третий кандидат на элитную застройку — Кунцево вблизи Суворовского парка: на Звенигородской улице появляются качественные объекты. Не случайно именно там в свое время строились «цековские» дома».

   Дмитрий Халин считает перспективными районы, непосредственно примыкающие к ЦАО: Дорогомилово, Раменки, Гагаринский, где уже построено более 20 проектов, которые по уровню средних цен не уступают, а иногда и превосходят жилые комплексы в центре.

   Директор по продажам и развитию бизнеса департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова полагает, что границами «новой Остоженки» скорее всего станут Минская улица и Ломоносовский проспект. По уверениям управляющего партнера компании Evans Анны Левитовой, «большое будущее имеет район между Красной Пресней и «Белорусской», хотя действительно элитного статуса этому месту не достичь никогда». А Тимур Сухарев, ссылаясь на опыт Европы и США, утверждает: не менее престижными, чем центры столиц, способны быть и пригороды. Рядом с крупными мегаполисами — Нью-Йорком, Лондоном, Миланом — сформированы целые элитные мини-города со всей необходимой инфраструктурой и престижными учебными заведениями.

   Следующий вопрос, на который участники рынка ищут ответ: как изменятся и изменятся ли параметры элитности после того, как сегмент начнет свое центробежное движение. Очевидный тренд нынешнего дня — уход от точечной элитной застройки к квартальной, уверен Дмитрий Халин. «Сегодняшние покупатели дорогих квартир хотят, чтобы граница элитности не ограничивалась стенами их дома, а находила продолжение в окружающей среде, качестве соседних зданий, инфраструктуре, расположенной в шаговой доступности, благоустроенной территории вокруг. Поэтому даже проекты, удаленные от центра, имеют все шансы оказаться востребованными среди богатой аудитории, если застройщикам удастся создать адекватную их запросам среду». Неплохим примером подобной концепции эксперт считает проект «Парк Сити», который расположится в районе Дорогомилово на площади около 15 га: «Уровень цен данного проекта имеет не меньший потенциал, чем стоимость квартир во многих домах «Золотой мили» или «Серебряной мили».

   Ольга Тараканова прогнозирует, что при смещении предложений элитного сегмента на запад Москвы на смену малоэтажным клубным домам в центре придут высотные жилые комплексы с масштабной инфраструктурой, поскольку при отсутствии строгих ограничений этажности девелоперы будут стараться извлечь наибольшую прибыль из участка.

   Критерии меняются скорее с течением времени, а не из-за изменившейся географии расположения жилых комплексов. «Одним из очевидных трендов станет растущая популярность так называемых «зеленых» зданий, которые помимо качественной микросреды проживания будут отличаться высокой энергоэффективностью и умеренными затратами на эксплуатацию», — уверяет Дмитрий Халин.

    Наконец, один из главных вопросов: что будет с ценами. Не исключено, что прав Дмитрий Халин: «Лучшие проекты в центре города останутся лидерами в плане цен, даже если новые проекты в какой-то момент начнут превосходить их по качеству. Ментальность покупателя дорогих квартир пока такова, что статус Ленинского проспекта не сравнится с престижностью Пречистенки или Остоженки. Но это касается только самых лучших проектов, расположенных в правильных местах и не имеющих изъянов в проектировании и строительстве».     Несколько иные акценты ставит Ольга Тараканова: «Стоимость «старого» элитного жилья будет увеличиваться, но этот рост замедлится с моральным устареванием объектов. Новая «элитка», вероятно, будет стремиться к ценам комплексов-«старожилов», но в условиях экономической стабильности в стране и мире сложно сделать более точный прогноз». Так что пока, как отмечает Денис Попов, «стоимость даже одного из лучших домов на западе Москвы — ЖК «Монолит» — уступает в среднем 25 % цене лучших домов Остоженки, таким как «Молочный, 1» и «Бутиковский, 5».

Текст: Оксана Самборская

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ от 04.2012
Ссылка на статью (PDF)