ФИНАМ: Энвер Кузьмин: «Эксперты» по недвижимости создают иллюзии новых стандартов
13 Март 2012
Энвер Кузьмин: "С моей точки зрения, одна из серьезных проблем современного столичного рынка недвижимости – это смешение сегментов, манипуляция системой классификации и смещение акцентов."
Казалось бы, именно профессионалы должны защищать чистоту понятий и стремиться провести четкую границу между классами жилья, однако на деле выходит, что именно эксперты пренебрегают очевидной «классовой разницей» и вводят в заблуждение и без того недостаточно зрелый российский рынок. Это не только ставит под вопрос их профессионализм и наносит удар их деловой репутации, но и, что хуже, создает иллюзию новых стандартов. Такая ситуация ставит в неоднозначное положение девелоперов, которые предпочитают называть вещи своими именами и считают правильным соответствовать традиционной классификации, а не перерабатывать ее под себя.
Что я имею в виду. Картина с подменой понятий и вольная трактовка классности наблюдается сегодня во всех сегментах недвижимости. Монолитный дом может позиционироваться в нижнем сегменте бизнес-класса, не обладая всеми необходимыми показателями оного. Объекты бизнес-класса за счет агрессивной рекламной кампании и удачных маркетинговых ходов стремятся быть причисленным к элитному сегменту. Равно как и в премиум-классе, проекты совершенно разные по концепции, качеству, месторасположению и даже по цене оказываются в одном ряду. Девелоперы стремятся позиционировать свои объекты "с превышением" класса, тем самым размывая границы и обесценивая понятия. Ничего плохого в слове "элитный" нет, но ты уже не хочешь использовать это слово! Понятие "де люкс" было введено в классификацию вынужденно, потому что слово "элитный" на рынке российской недвижимости больше не соответствует своему значению. Рынок немым согласием дал себе право ранжировать и выбирать состав показателей премиальной принадлежности на свое усмотрение.
Отсюда вытекают две серьезные проблемы. Первая – «головная боль» для девелопера, особенно для девелопера премиум-сегмента, который не может применять в описании своего проекта трактовки и понятия, приходящиеся ему по праву, как создающему объект самого высокого класса в качественном выражении, т.к. всеми возможными словами описаны проекты другого сегмента, перейти на более высокую ступень в своем позиционировании. Это же влечет за собой определенное творческое бессилие пиарщиков и маркетологов, которые не могут все время изобретать новые определения и можно заметить, что все их стратегии, так или иначе, замкнуты вокруг конечного списка идей. Да и неконтролируемый объем рекламы, в свое время, внес заметную лепту в размывание понятий, в итоге, «двигатель торговли» перестал действовать: сегодня продавцу весьма сложно донести покупателю преимущества своего «товара», а покупателю не понятно, насколько он может доверять этим сообщениям. Агрессивная политика продвижения объектов с «условно-классовым позиционированием» скорее вызывает раздражение, чем подводит к мысли, что проект заслуживает внимания.
Проблема вторая, и куда более серьезная – «псевдо-развитие» рынка. Когда эконом-класс стремится в более высокий сегмент, отказываясь от панельного строительства, и выбирает более современные решения, даже имея при этом МКАД в качестве видовых характеристик - это делает честь девелоперам в плане развития сегмента, строительства и хорошо оценивается покупательской активностью, однако гарантирует очевидные вопросы в случае позиционирования как бизнес-класс. И все же это меньшее зло. Но когда проект бизнес-класса позиционируется как элитный, хотя на самом деле таковым не является и это видно невооруженным взглядом, такой проект не только проигрывает сам, но и становится антагонистом рынка, потому как в обоих сегментах сбивает и девелоперские, и покупательские ориентиры.
Однако, при всем активном противодействии, рынок расставляет точки над i. Никакие ухищрения не работают, когда вопросы переходят в финансовую плоскость. Современный покупатель уже достаточно искушен и опытен, для того чтобы понимать что, у кого и за сколько стоит приобретать, особенно если уже потратил пару месяцев на поиски квартиры и препарирование рынка. Надо сказать, что покупатель за последние 10 лет заметно изменился как в вопросах оценки, так и в вопросах стиля и вкуса. Раньше покупатели приходили «на имя» или «на место» - и с закрытыми глазами заключали сделку, не вдаваясь в тонкости. У добросовестного девелопера они получали более или менее то, что им было обещано, у менее «чистоплотного» – продукт, качеством ниже заявленного. Сегодня клиенты не только обязательно смотрят договор, но и приглашают своего юриста для аудита правоустанавливающих документов. Им уже недостаточно пространных разговоров о прелестях района или соседства - они изучают материал наружных стен, инженерию, системы очистки воды... Это уже довольно серьезный уровень клиента. Его нельзя ввести в заблуждение частичным набором формальных признаков премиум-сегмента, потому что он точно знает: есть два критерия, неотъемлемо определяющих высший класс – это место и качество объекта. И когда эксперты рынка уверяют, что не видят разницы между настоящим элитным проектом и «муравейником де люкс» за Третьим транспортным кольцом, не понятно, кого они пытаются обмануть. Разве что сами себя.
13.03 11:11 , текст: Кузьмин Энвер // генеральный директор инвестиционно-строительной компании "РЕСТАВРАЦИЯ Н"
ФИНАМ от 13.03.12
Ссылка на статью