URBANUS.RU: Город в городе. Тренд или эксперимент?
08 Февраль 2012
Человек с древних времен стремился к комфорту. В нынешнее время, когда дорога каждая минута, многие рассматривают удобство как верный способ сэкономить время и деньги. Именно поэтому, всё больше покупателей недвижимости хотят приобрести не просто «крышу над головой», а полноценную среду обитания. Осознав эту потребность, девелоперы развивают новый формат жилья – «миниполисы» или «города для жизни».
Формат «город в городе» представляет собой масштабные жилые комплексы из нескольких домов, объединенных общей территорией, выполненных в едином архитектурном стиле. Как правило, такая застройка образует целый автономный микрорайон, полностью обеспеченный собственной социальной и спортивно-развлекательной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными комплексами и сервисными службами.
По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», с каждым годом популярность такого формата среди покупателей недвижимости возрастает. «Предпочтения покупателей объясняются тем, что в отличие от точечной застройки, покупатель квартиры в таком микрорайоне, как правило, получает однородную среду и более высокий, комфортный уровень проживания. Большинство комплексов имеют собственную охраняемую территорию, оптимальное количество парковочных мест, придомовые детские и спортивные площадки», - комментирует Шленов. Также не стоит забывать о таком важном преимуществе формата «город в городе», как безопасность: в условиях, когда детские и образовательные учреждения находятся на закрытой и охраняемой территории, тревоги родителей за безопасность детей сокращаются в разы.
Расходы на инфраструктурную «начинку» влекут за собой некоторое повышение цен на жилье, однако довольно часто объекты коммерческой недвижимости на территории «миниполисов», в том числе на первых этажах жилых корпусов, продаются активнее, чем квартиры. Как говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER, в этом случае перед девелопером стоит задача учесть интересы будущих жильцов, чтобы все добавки в инфраструктуру работали, а не «висели» мертвым грузом.
Практически всех потенциальных покупателей интересует ситуация со школой, детскими садами и рекреационными зонами, утверждает Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора по недвижимости УК Уникор. Эти объекты поочередно занимают первое и второе места в зависимости от текущего места проживания или семейного положения покупателя. Большое значение в настоящее время имеет современное телекоммуникационное обеспечение, особенно если речь идет о Подмосковье. По данным Виталия Разуваева, коммерческого директора компании «Сити-XXI век» для будущих жильцов «миниполисов» также необходимо наличие продуктового магазина, аптеки, банка, химчистки, а также досугового центра.
Если говорить об элитном сегменте городской недвижимости, то большинство покупателей предпочитают иметь ряд инфраструктурных объектов непосредственно у себя в доме. Первое место среди объектов внутренней инфраструктуры элитного комплекса, бесспорно, занимают спортивные объекты с бассейном, а также разнообразные SPA-центры и салоны красоты. Наименее желанными являются кафе, рестораны и магазины. Ольга Тараканова директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank считает, что отсутствие необходимости выходить на улицу, чтобы попасть в фитнес-клуб или в салон красоты является неоспоримым преимуществом любого жилого дома, поэтому довольно часто первые этажи любого элитного комплекса отданы под нежилые площади. При этом инфраструктурная составляющая должна быть качественной, иначе спрос на квартиры комплекса будет только падать.
Также нельзя забывать, что в элитном сегменте на содержание инфраструктурных объектов приходится, как минимум, четверть от общей суммы эксплуатационных расходов. «Затраты на бассейн, фитнес и спа-центры, службу консьержа и ресторан ощутимы даже для состоятельных квартировладельцев. Отдельных вложений требует и содержание придомовой территории, специально оборудованных детских и спортивных площадок», - подчеркивает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.
По его словам, на рынке элитной недвижимости известны случаи, когда жильцы отказываются от эксклюзивного пользования инфраструктурой, и договариваются с управляющей компанией о том, чтобы доступ к посещению тренажерного зала или аква-зоны был открыт для всех желающих за отдельную плату. При этом нежилые помещения, открытые для посторонних, должны быть обеспечены собственной входной группой, в противном случае нарушается приватность и безопасность – одни из главных принципов «города в городе».
Отдельным пунктом при обсуждении формата «город в городе» и его дальнейших перспектив стоит вопрос симбиоза между городскими властями и застройщиком. «Диалог возможен, и он практически всегда конструктивен, если взгляды на развитие территории у застройщика и города совпадают. Если застройщик ответственно подходит к проектированию и реализации проекта, то, как правило, это всегда положительно сказывается на инфраструктурном окружении и социальном климате в районе», - считает Ольга Володина, руководитель отдела по управлению и реализации концепции «Миниполис», компания Сити-XXI век. В свою очередь, Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, говорит, что определенные обременения перед органами муниципального управления дают возможность показать жителям района, что компания ответственно и серьезно относится к обязательствам и взятым на себя обещаниям.
Сегодня новому тренду следуют многие компании: концерн «КРОСТ», компания RGI, «Ведис Групп», группа компаний «Пионер», УК Уникор, компания Urban Group. Комплексную градостроительную концепцию «Миниполис» (город в городе) также реализует компания «Сити-XXI век». Она включает в себя не только жилые комплексы и объекты инфраструктуры, но и активные коммуникации между жителями. По такому принципу компания развивает и обустраивает район Строгино. Миниполис «Строгинский» - это построенные ЖК «Янтарный город», «Лазурный блюз», а также строящиеся «Подсолнухи» и «Альбатрос», учебно-лабораторный комплекс МИЭМ (первый в Строгино ВУЗ), стадион «Янтарь» и Дворец спорта с одноименным названием, в который входят две ледовые арены, два бассейна, спортивные залы, зал хореографии, семейный боулинг.
По мнению Алексея Шленова, одним из наиболее удачных примеров «города в городе», является микрорайон «Гранд-Паркъ». На территории комплекса расположены 4 детских сада, школа на 1,2 тыс. мест, детская поликлиника, множество предприятий сферы услуг на первых этажах - прачечные, салоны красоты, авиакассы, отделения банков. Леонард Блинов приводит пример московских микрорайонов - Марьино и Северное и Южное Бутово. «Эти микрорайоны развивались правильным образом, строительство объектов инфраструктуры было осознанным, темпы их строительства соответствовали темпам возводимого жилья», - говорит Блинов. В рамках концепции «город для жизни» компания Urban Group реализует два проекта в ближнем Подмосковье – «Город набережных» и «Опалиха О2».
Александр Зиминский утверждает, что спрос на формат «город в городе» в элитном сегменте настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся объектов дисконта. В качестве примера он приводит ЖК Knightsbridge Private park в Хамовниках, где жилье раскупают по ценам от $16 до $20,5 тыс. кв. м. Также в данном сегменте очень успешны проекты «Садовые кварталы» и «Итальянский квартал». В компании Knight Frank выделяют эти же проекты, а также ЖК «Четыре солнца».
Несмотря на мелкие нюансы, эксперты сходятся во мнении, что формат «город в городе» или «город для жизни» является не просто перспективным направлением, а глобальной тенденцией, которая рано или поздно станет ведущей на рынке недвижимости. Остается надеяться, что философия застройщиков пусть постепенно, но верно будет меняться в пользу формирования комфортной среды и создания «города для жизни», а не слепой погоней за экономической выгодой.
Urbanus.ru от 08.02.2012
Ссылка на статью