ВЕДОМОСТИ: На асфальте: Нестандарт с наценкой
09 Апрель 2012
На асфальте: Нестандарт с наценкой
В Восточном административном округе Москвы, на улице Буракова, компания «Инпарк» планирует создать комплекс апартаментов модного формата «лофт»; ни близость Третьего транспортного кольца, ни попадание в экономсегмент авторов проекта не смущают. В Мытищах заявлено строительство пентхаусов (девелопер — Tekta Group).
В то же время девелоперы сразу нескольких элитных комплексов (о которых эксперты до сих пор говорят, что однушек в них как таковых нет, а размер двухкомнатных хором — от 130 кв. м) объявили, что имеют в ассортименте квартиры площадью чуть более 40 кв. м. Например, в проекте «Резиденция Знаменка» (группа компаний «Инстрой») с видом на Кремль присутствуют апартаменты площадью 70 кв. м.
Откуда эти метания: пентхаусы в экономклассе, малометражное жилье — в элитном? Что дают подобные «вольности» девелоперу и покупателю, выяснял корреспондент «Ведомостей».
Просчет или тенденция
«Такая фьюжн-недвижимость — посткризисное явление, результат успешной или неуспешной маркетинговой политики», — считает управляющий директор агентства «Усадьба» Наталья Кац. Впрочем, она уверена: это характерно для Подмосковья, не для Москвы. «Чем более структурирован и стабилен рынок, тем меньше таких явлений», — категорична она. В Подмосковье форматы более мобильны, там с целью привлечения покупателей пытались внедрять лейнхаусы, мезонеты и т. д. «Изменения происходят, но они не настолько глубоки и масштабны, чтобы говорить о каких-то революционных переменах», — поддерживает традиционный взгляд на вещи директор департамента Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Руководитель офиса «Тургеневское» компании «Инком-недвижимость» Олег Канке считает, что миграция форматов из класса в класс — это все-таки тенденция, причиной «стали глобальные потрясения в экономике», из-за которых «ослабилось влияние сложившихся стереотипов». «Рынок меняет продукт. В жилье экономкласса появилась отделка, в целом предлагаются проекты с улучшенными характеристиками. В дорогом сегменте есть предложение квартир небольших площадей. Всему виной кризис и его дурное влияние на рынок», — говорит председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. «Выражение “экономический пентхаус” появилось после кризиса, когда многие дома бизнес-класса перепозиционировались в экономсегмент, по сути оставаясь теми же домами бизнес-класса с тем же пентхаусом на последнем этаже», — объясняет гендиректор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк.
Председатель совета директоров Urban Group Александр Долгин подбирает название тренду — «демократизация роскоши». В этом направлении, по его мнению, движутся все индустрии потребительских товаров. В качестве примера он приводит автомобили: «Еще сравнительно недавно система торможения, контроль устойчивости и прочие навороты были отличительной чертой топовых марок, сегодня эти опции, конечно упрощенные, присутствуют в демократичных «тойотах», «ситроенах», «шевроле». Схожий процесс демократизации охватывает сейчас рынки недвижимости. «Имеет место некоторое упрощение, подгонка под бюджет, но ни в коей мере не девальвация, квартиры остаются высшей ценностью, — уверен экономист. — В противном случае их бы никто не покупал».
«В свое время престижным (тогда не было в обиходе слова “элитное”, или оно произносилось с сарказмом) жильем после хрущевок были и панельные многоэтажки Крылатского с невиданной роскошью — двумя санузлами», — развивает мысль управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Смешение форматов, по этой логике, — лишь один из этапов развития рынка, вполне естественный. «А почему бы и не лофты в Красногорске? И там полно творческих людей, способных по достоинству оценить этот формат, — уверен Ламин. — Пентхаус где-то на окраине или в области наверняка найдет своего покупателя, а уж виды из окон будут однозначно не хуже, чем в загруженном центре. Главное, чтобы цена не была как на Остоженке».
Подмена понятий и передергивание наблюдаются повсеместно, отмечает гендиректор компании «РЕСТАВРАЦИЯ Н» Энвер Кузьмин. «Ничего плохого в слове “элитный” нет, но ты уже не хочешь использовать это слово», — сокрушается он о размывании понятий. Понятие «де люкс» было введено в классификацию вынужденно, потому что слово «элитный» на рынке российской недвижимости больше не соответствует своему значению, — объясняет Кузьмин.
Интересно, что классификация пополняется с двух сторон. Дешевый сегмент обогатился квартирами «комфорт-класса». «Это вроде тот же “эконом”, но квартиры с отделкой, с более дорогими местами общего пользования (подъезды, лифтовые холлы). Это не условие для повышения цены, это условие сохранения или роста объемов продаж», — описывает Татьяна Решняк.
«Пентхаус в Бибиреве — это просто смешно! Если человек скажет: “Я живу в пентхаусе в Бибиреве”, можно задуматься о его адекватности», — восклицает гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова. Татьяне Решняк сложно представить пентхаус в панельном доме экономкласса по причинам экономического характера: «Покупатель в экономе сейчас ориентируется не на цену 1 кв. м, а на общую цену квартиры, у пентхауса она будет запредельной».
Шире взгляд
Олег Канке уверен: пентхаус экономический — это исключительно рекламный ход, направленный на продажу квартир по более высокой цене. «Статья Оксфордского словаря определяет пентхаус как “квартиру или отдельный дом (обычно с террасой) на крыше высотного здания”, — напоминает Вадим Ламин. — Но появляются пентхаусы, более доступные с финансовой точки зрения, может быть, не такие роскошные, но вполне удовлетворяющие амбиции состоятельных людей, не олигархов. То же происходит и в других форматах». Московские реалии уже откорректировали формат, избавив столичные пентхаусы от отдельного лифта, панорамных видов и т. д.
«То, что пентхаусам присвоили статус элитного жилья, не исключает его первоначального значения — площади на последнем этаже любого жилого здания с террасой. Хотя покупатель 300 кв. м с мансардой и видом на Кремль никогда не спутает себя с покупателем пентхауса в Мытищах, площадью 100 кв. м с эксплуатируемой кровлей и видом на парк», — рассуждает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.
Tekta Group планирует предложить пентхаусы в новом жилом комплексе, который будет построен как раз в Мытищах (ул. Кирпичная, 13). «1 кв. м в этих квартирах будет стоить дороже примерно на 10-15% за счет лучших видовых характеристик и других приятных преимуществ пентхауса, например отсутствия соседей на этаже», — говорит Роман Семчишин, коммерческий директор компании. Сейчас идет проектирование. Площадь участка под застройку первой очереди составит 2,1 га, а общая площадь застройки первой очереди — 110 000 кв. м. Начало строительства и старт продаж запланированы на лето 2012 г.
Urban Group предложил рынку попробовать двухуровневые квартиры площадью 80-90 кв. м в жилых комплексах экономкласса, и в компании довольны результатами продаж. «Первая очередь “Города набережных” полностью продана, а вместе с ней и все двухуровневые квартиры. Это был хит продаж, они уходили с той же скоростью, что и самые ликвидные однокомнатные квартиры», — комментирует ситуацию PR-директор Urban Group Яна Максимова. Такую же динамику продаж в компании ожидают и в проекте «Опалиха О2» в Красногорске. В «Городе набережных» продажи стартовали с 1,9 млн руб. за квартиру. Сейчас однокомнатная квартира стоит 2,3-2,4 млн руб. В «Опалихе О2» цены начинаются от 2,6 млн руб.
Проект редевелопмента промышленной зоны Научно-исследовательского института шинной промышленности, НИИШП (Восточный административный округ, ул. Буракова, д. 27, в районе метро «Шоссе Энтузиастов») на участке в 6 га предусматривает реконструкцию зданий общей площадью 20 000 кв. м. Зона лофт-проекта будет включать в себя парковочные места, внутренние дворики, маленький парк для отдыха. Кроме того, здесь появятся лофт-кафе, киностудии, арт-студии, филиал британского университета, рассказала исполнительный директор ГК «Инпарк», руководитель проекта развития территории НИИШП Татьяна Закурдаева. Стоить лофт-апартаменты будут 100 000-120 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас разрабатывается архитектурный проект лофт-комплекса. А через пару месяцев на площадке откроется лофт-кафе. Объем инвестиций в проект — около $30 млн.
Отличаться выгодно, но рискованно
Вне зависимости от того, что именно побуждает девелоперов творить в стиле «фьюжн» — кризис, маркетинговые уловки или живое дыхание рынка, получить они в итоге хотят примерно одно. «Как правило, нестандартные для класса форматы предполагают наценку в 10-20%», — говорит Олег Канке. Плюс расширяется целевая аудитория и меняются темпы реализации проектов, дополняет его Андрей Рябинский. Как отмечает директор по маркетингу ГК «Домостроитель» Ольга Гусева, «происходит отстройка от конкурентов».
«Включение более дорогого формата, например двухуровневых квартир, в сегмент “эконом” при грамотном позиционировании поднимает статус объекта, — уверена Татьяна Решняк. — Хотя застройщику и риэлтору придется пройти по грани, чтобы не остаться в итоге с непроданными остатками на руках». «Всегда есть вероятность, что нестандартный формат из более низкого сегмента может испортить позиционирование объекта в более высоком. Особенно в случае ошибок в маркетинге», — предупреждает она.
Ирина Могилатова настаивает: «Если и говорить о миграции форматов жилья, то разве что в контексте смешанных продуктов. К таковым она относит «Садовые кварталы», «Итальянский квартал»: «Площади квартир в “Садовых кварталах” начинаются от 69 кв. м, что непривычно мало для данного сегмента. Однако элитный покупатель от них не отказывается — все обязательное предусмотрено (местоположение, инженерия, отделка), — в то же время представителям бизнес-класса импонируют цены». Заместитель гендиректора УК «Уникор» Екатерина Батынкова рассказала, что на квартиры площадью от 69 до 80 кв. м средняя цена предложения — около $14 000 за 1 кв. м, таких в первой очереди строительства всего 35. 1 кв. м в квартирах площадью 80-100 кв. м на $700 дороже, и таких квартир в первой очереди тоже немного — 50.
Ведомости, Приложение «Недвижимость. Жилой фонд» от 09.04.2012
Ссылка на статью