КОММЕРСАНТЪ ДОМ: Старое по-новому
29 Март 2012
Старое по-новому
В 2010 году префекты по поручению тогдашнего мэра провели "инвентаризацию" ветхих исторических зданий в Москве и насчитали 291 дом-призрак. Мы пытаемся разобраться, насколько выгоден с точки зрения девелоперов и частных инвесторов процесс реставрации исторических зданий, например, под элитные жилые проекты. И на какие именно объекты обратить внимание.
От коммуналок к реконструкции
Реконструировать исторические здания начали в середине 1990-х. Самым распространенным вариантом реконструкции тогда была так называемая поквартирная, которую проводили покупатели больших коммунальных квартир в доходных домах постройки 1900-1914 годов.
Со временем как частные инвесторы, так и девелоперы осознали, что комплексная реконструкция таких домов под элитное жилье может стать весьма прибыльным делом. Однако для этого необходимо обеспечить в проекте общую замену всех перекрытий и коммуникаций. Так появился второй вид реконструкции, когда девелоперу или группе частных инвесторов удавалось выкупить полностью все квартиры в подобном доме и провести их одновременную реконструкцию. При этом во всем здании делались железобетонные перекрытия, сносились ненесущие стены, прокладывались новые стояки водоснабжения, канализации, теплоснабжения, ремонтировалась кровля, лестничные и входные холлы, менялся лифт. Подвалы в данном случае становились либо офисами, либо являлись общими помещениями жильцов дома, а чердаки присоединялись к квартирам на последнем этаже и становились их частью. В качестве примеров такой реконструкции управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов приводит дом N13 по Кривоарбатскому переулку или особняк на Староконюшенном, 10/10. "В последнем было расселение всех коммунальных квартир одним инвестором, затем замена всех коммуникаций и перекрытий и, что уникально для такого типа реконструкции, из подвала удалось сделать внутренний паркинг. В итоге получился очень красивый проект с 12 квартирами, в которых были четырехметровые потолки и огромные окна",— добавляет эксперт.
Нередко случалось так, что удачная реконструкция по второму типу группой инвесторов становилась началом их успешной девелоперской деятельности. Так, в частности, произошло после комплексной реконструкции доходного дома Клейна 1900 года постройки по адресу Олсуфьевский пер., 6/1, который стал первым инвестиционный проектом компании "РЕСТАВРАЦИЯ Н".
После революции трехэтажный особняк Клейна постигла участь большинства доходных домов — перепланировка под коммунальные квартиры. В результате проведенных работ был создан необычный и новый для середины 1990-х годов прошлого века закрытый элитный жилой дом на 12 квартир с большими просторными квартирами, красивыми парадными и современной инженерией.
Проект был реализован в короткие сроки. На данный момент в продаже находятся четыре квартиры в этом доме от 64 кв. м до 250 кв. м и стоимостью квадратного метра на уровне $11 тыс.
На сегодняшний день найти подходящий для такого инвестиционного проекта дом крайне сложно, так как на рынке их почти не осталось, а те, что есть, являются "проблемными" с точки зрения расселения. "Дело в том, что сейчас проживающие в таких домах люди стали более подкованными в этом вопросе — менять свою комнату в коммуналке на однокомнатную квартиру где-нибудь в Северном Бутово они не хотят, а просят за свои квадратные метры баснословную компенсацию,— комментирует ситуацию Денис Попов.— Таким образом, цена выкупа становится очень высокой — более $10-15 тыс. за квадрат — и, следовательно, невыгодной для инвестора". С ним соглашается и Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, добавляя, что "до 2005 года, пока не вступил в силу новый Жилищный кодекс, работать с такими проектами было проще: не нужно было получать согласия всех собственников на управление всем домом и обустройство общих площадей и чердака. Введение нового ЖК значительно усложнило процесс".
С сохранением фасада
Третий вид реконструкции — это фактически снос всего дома, кроме фасадной стены, которая охраняется государством. При таком варианте появляется возможность устройства подземного паркинга и строительства фактически нового дома позади старинной фасадной стены. Получается интересный результат: с внешней стороны проект выглядит как красивый старинный дом со всеми уникальными архитектурными элементами, а внутри оказывается современный жилой комплекс.
При этом виде реконструкции квартиры имеют такую же высоту потолков, как и в исходном историческом здании, так как сами окна не позволяют девелоперу сэкономить на этом. Конечно, не обходится без того, чтобы надстроить лишние этаж-два для получения дополнительной ликвидной площади и улучшения финансовых показателей проекта в целом.
Примерами такой реконструкции являются ЖК "Русский модерн" на Гоголевском бульваре, 29 — реконструкцию дома заканчивала ГК "Главстрой"; дом N32 по Большому Афанасьевскому переулку и знаковый проект "Пречистенка, 13". В последнем сейчас в продаже остались три квартиры, предлагающиеся по цене от $32 тыс. до $36,5 тыс. за квадратный метр.
Реконструкция дореволюционного здания сам по себе процесс весьма сложный и затратный. В условиях плотной застройки в центре сильно ограничено само строительное пространство, что затрудняет проведение бетонных работ, замену внешних коммуникаций. Иногда старинные здания таят в себе и "сюрпризы". Например, в Москве сохранились старинные дома, первый этаж которых может иметь высоту потолка 4-4,5 м, а второй этаж, предназначавшийся по традициям эпохи постройки для прислуги,— всего 2,2 м. Как отмечает генеральный директор девелоперской компании "РЕСТАВРАЦИЯ Н" Энвер Кузьмин, "реконструкция с сохранением только фасадной стены сопряжена с определенными сложностями, прежде всего с необходимостью согласования сохранения исторических элементов, но в итоге получается более качественный продукт. Однако с точки зрения прибыльности для девелопера поквартирный вариант реконструкции более эффективен и выгоден".
С ним соглашается и Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills: "Удельные капиталовложения в такие проекты можно оценить от $7 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м. Исходя из этого, далеко не каждый проект, гипотетически пригодный под такую реконструкцию, может окупиться. Зачастую только продажная цена подобных особняков составляет от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м проектной площади. Таким образом, для реализации подобной концепции в центре Москвы средняя цена продажи квартир должна быть не менее $20 тыс. за 1 кв. м. Мест и объектов, где этого можно достичь, крайне мало. Поэтому таких проектов не так уж много". С другой стороны, сейчас вопрос точечной застройки в центре вообще закрыт. "В этом смысле застройщику может быть интереснее и легче вложиться в реконструкцию, чем пробивать площадку под строительство у города",— добавляет Игорь Шубин, руководитель отдела городской недвижимости агентства Tweed.
Мал золотник, да дорог
С введением ФЗ-214 застройщики очень неохотно идут на дисконтирование в своих новых проектах, в связи с чем с рынка первичной элитной недвижимости исчез такой класс покупателей, как частные инвесторы. Оно и понятно, девелоперам стало невыгодно продавать квартиры в новых проектах на стадии котлована значительно дешевле, а потенциальным инвесторам стало неинтересно вследствие этого их покупать...
Однако потребность вкладывать и зарабатывать на рынке элитного жилья осталась. Поэтому многие из них сейчас обращают свой взор в сторону старинных особняков. Таких инвесторов условно можно разделить на две группы. Первую составляют те, кто предпочитает купить одну-две квартиры в небольшом дореволюционном доме в престижном районе центра — Остоженка, Пречистенка, затем на собственные деньги сделать "косметическую" реконструкцию: привести в порядок парадную, общие холлы, подъезд. В общем, навести лоск, а затем перепродать свои квартиры со значительной долей прибыльности.
Так, например, сделал топ-менеджер одной крупной банковской структуры, купив в середине 2010 года 200-метровую квартиру в историческом особняке во 2-м Обыденском переулке по цене $13 тыс. за 1 кв. м. По его словам, на момент приобретения в доме были смешанные перекрытия и устаревшие коммуникации, а также оставалась еще одна не выкупленная такими же, как он, частными инвесторами коммунальная квартира. Наш собеседник вложился в установку нового лифта ($30 тыс.) и отделку подъезда ($10 тыс.). Учитывая сделанный в квартире люксовый ремонт, на сегодняшний день ее себестоимость, по его мнению, составляет $18 тыс. за 1 кв. м. Однако при нынешней ситуации на рынке недвижимости Остоженки ее реально продать по $22 тыс. за 1 кв. м, то есть наш инвестор зарабатывает за два года на такой инвестиции $800 тыс.
Вторая группа — это инвесторы в небольшие исторические особняки. Зачастую сильно обветшалые, фактически развалюхи, но некоторые особняки в центре имеют одно важное преимущество — прилегающую территорию, находящуюся в долгосрочной аренде у города. Именно в возможности использовать и этот кусок земли кроется инвестиционная привлекательность таких объектов. Один из вариантов — реконструкция такого особняка по типу 3, то есть попросту его снос и возведение на его месте отвечающего всем современным потребностям малоквартирного жилого комплекса на две-четыре семьи с собственной приватной придомовой территорией. При этом действует следующая схема: перед приобретением особняка необходимо удостовериться, что именно можно построить на данной территории. Затем особняк выкупается по цене от $2 млн до $6 млн, около $1,5 млн придется потратить на различные процедуры согласования, которые к тому же займут около полутора лет. Далее следует вложить несколько миллионов в строительство нового особняка на две-четыре семьи. Зато по завершении всех процессов можно продать объект как минимум в полтора раза дороже вложенных инвестиций.
Другой вариант инвестиций — это покупка особняка, в котором первый этаж будет использоваться под коммерческое назначение: сдача помещения под ресторан, салон красоты, интерьерный салон и т. д., а на втором-третьем этажах будет произведена реконструкция под жилые квартиры. Как отмечает Александр Подусков из KR Properties, "до кризиса 2008 года реконструкция таких особняков была довольно популярна среди инвесторов — их часто использовали под представительские офисы. В кризис такие покупки стали мало популярны, и в течение последних четырех лет почти не было спроса на особняки. В последнее время интерес инвесторов к подобным проектам начинает возрождаться. Единственная проблема в том, что лучшие особняки были перестроены до 2008 года. Сейчас найти хороший особняк с удобным расположением, чтобы удовлетворял требованиям клиента, довольно сложно". С ним соглашается и топ-менеджер, инвестировавший в покупку квартиры в Обыденском переулке: он признался, что на протяжении двух последних месяцев также безуспешно пытается найти подходящий особняк в районе Патриарших.
Для того чтобы такая инвестиция была для него выгодной, особняк должен иметь два-три этажа и предлагаться по $7-9 тыс. за 1 кв. м, чтобы после реконструкции и обустройства паркинга себестоимость проекта не превысила планку в $15 тыс. за 1 кв. м. При этом первый этаж инвестор хотел бы сдавать под ресторан высокой кухни, а переоборудованные в элитные квартиры второй и третий уровни "распродал бы по друзьям". По мнению Игоря Шубина, руководителя отдела городской недвижимости агентства Tweed, "потенциально к перспективным районам с точки зрения реконструкции можно отнести Арбат. На Патриках таких объектов не осталось — разве только те, которые надо сносить. На Остоженке можно еще что-то найти в таких районах, как Чистые пруды, Покровка, Цветной бульвар".
Таким образом, приобретение особняка с целью реконструкции и последующей перепродажи поквартирно или целиком — процесс довольно сложный. На действительно инвестиционно привлекательные объекты нужно вести настоящую охоту. Выгодной инвестицией может стать небольшой — от 500 до 1200 кв. м — исторический особняк с возможностью увеличения в ходе реконструкции его полезной площади: надстройка этажа, переоборудование мансарды. А также покупка особняка с прилегающей территорией в долгосрочной аренде у города. Общий бюджет покупки, по мнению участников рынка, сильно варьируется в зависимости от местоположения и площади, а сроки окупаемости подобного проекта в зависимости от дальнейшего использования и эксклюзивности проекта могут составить от двух до десяти лет.
КоммерсантЪ, Приложение «Дом» от 29.03.2012