ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ: И таунхаусы бывают золотыми
25 Май 2012
И таунхаусы бывают золотыми
Спрашивая экспертов о таунхаусах в Москве, мы хотели помягче сформулировать неприятный для риэлторов вопрос. Дескать, есть версия, что в сравнении, например, с лондонскими или нью-йоркскими наши элитные таунхаусы в черте города продаются намного хуже. Так ли это? Если нет, то хотелось бы получить аргументированное возражение. Если да, то почему?
Ответы были вполне объекивными. В целом картина складывается ясная: у формата элитных таунхаусов в городе есть проблемы, как устранимые, так и неустранимые, системные. Тем не менее удачные проекты существуют, и не исключено их появление в будущем: Москва — город очень большой и притягательный для людей, которым доступно если не все, то очень многое.
Самые дорогие и престижные таунхаусы Нью-Йорка расположены в районе Верхнего Ист-Сайда на Манхэттене и принадлежат миллиардерам и знаменитостям. Мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг живет на 79?й улице между Мэдисон-авеню и Пятой авеню в пятиэтажном таунхаусе через дорогу от Центрального парка. Известный коллекционер и артдилер Ларри Гагосян недавно приобрел огромный таунхаус за $36,5 млн, а другой житель Верхнего Ист-Сайда — Вуди Аллен живет на 70?й улице в таунхаусе, который обошелся ему в $25,9 млн. В среднем стоимость семейного таунхауса в центре Нью-Йорка составляет $7–8 млн.
По словам коммерческого директора компании «РЕСТАВРАЦИЯ Н» Тимура Сухарева, таунхаусы и дуплексы — чуть ли не самые ликвидные и востребованные элитные форматы Нью-Йорка и Лондона. Но в отличие от мировых столиц у нас этот сегмент пока находится на начальном этапе развития.
«В Москве росту популярности этих форматов жилья мешают стереотипы безопасности, — поясняет эксперт. — В Лондоне совершенно нормально воспринимается участок при таунхаусе, выходящий на открытую улицу. У нас же состоятельные люди долгое время предпочитали жить в каменных джунглях Остоженки». Другими сдерживающими факторами, по мнению Тимура Сухарева, являются большие площади владений и, следовательно, высокая цена подобной недвижимости в центре Москвы.
Строг к данному формату генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов: «Есть городская недвижимость, а есть загородная. Городские таунхаусы являются смешением форматов. А любое комбинирование функций ухудшает исполнение каждой из них — это нерушимое правило. Швейцарский нож — полезная вещь в турпоходе, но в обычной жизни удобнее есть при помощи обычных ложки, вилки и ножа». Эксперт добавляет, что сложность комбинирования городской и загородной недвижимости особенно актуальна для Москвы с ее сверхплотной застройкой внутри МКАД.
Не менее категоричен и генеральный директор Galaxy Group Евгений Штраух, который считает, что для центра Москвы формат таунхаусов не актуален. «Это механическая попытка слепо перенести иностранный опыт в наши реалии без учета местных особенностей климата, плотности населения». Эксперт убежден, что таунхаус — хороший формат для большой семьи, которая уже выросла из городской квартиры, но финансово или морально не доросла до покупки большого дома за городом. Таунхаусы в Куркине, Митине, Опалихе нашли своего потребителя. Но это таунхаусы экономкласса, построенные из недорогих материалов и не претендующие на архитектурную самобытность. В отличие от таунхаусов Лондона или Сан-Франциско, где каждый обладает уникальным фасадом, ландшафтным дизайном участка и собственной атмосферой.
При этом европейские и американские таунхаусы сохраняют сам смысл формата, предусматривающий пусть и маленькую, но лужайку перед домом, желателен и задний дворик. Таунхаусы 24 в центре Москвы выходят не на лужайку и тихую улочку, а в каменные мешки и на проезжую часть оживленной трассы. Неимоверная дороговизна столичной земли диктует свои правила. «
Самое удачное применение для таунхауса в «Палатах Муравьевых» на Остоженке — открытие в нем галереи современного искусства RuArts: получилось очень стильное двухэтажное помещение. А если человек готов потратить серьезную сумму на покупку жилья в центре, логичнее приобрести не таунхаус, а пентхаус. Это и безопаснее, и на виды можно рассчитывать», — заключает Евгений Штраух.
И это еще не все. «До 2008 года люди достаточно активно покупали большие по площади форматы недвижимости: двухуровневые квартиры, таунхаусы, просторные резиденции, — напоминает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. — Однако в кризис первыми «встали» именно они, что вынудило некоторых застройщиков полностью переориентировать свои проекты. Так, всем известная «Резиденция «Чистые пруды» предусматривала только таунхаусы. Но в связи с кризисом и невозможностью реализовать проект по заявленной цене девелопер в срочном порядке его перепрофилировал, разделив на обычные квартиры. Сейчас там осталось всего несколько изначально спроектированных таунхаусов»
И парфянская стрела. «В качестве инвестиции дорогие таунхаусы лучше не рассматривать: такую недвижимость очень сложно реализовать, срок экспозиции долог, нужно ждать «своего» покупателя, — говорит Денис Попов. — К примеру, пятиуровневый таунхаус в жилом комплексе «Палаты Муравьевых» на Остоженке висел в экспозиции около двух лет, быстрой продаже не помог даже звездный статус его владельца. За ту же сумму, которую придется отдать за таунхаус или дуплекс в черте города, реально купить дветри достойные квартиры в новостройке Центрального административного округа, которые потом разумно перепродать и заработать на росте стоимости квадратного метра».
Но, пожалуй, главный аргумент в пользу элитных городских таунхаусов перекрывает весь негатив. Повторимся: Москва слишком велика и притягательна, а Россия, перефразируя известное изречение, — страна с непрогнозируемыми запросами. Что может предложить столица любителям скрестить город с «загородкой»? Увы, почти ничего.
Комментирует директор департамента загородной недвижимости «Калинка-риэлти» Юлия Грошева: «Поселок Silver Place в Серебряном Бору был быстро раскуплен пять лет назад по очень высоким ценам. Вторичных продаж там нет. В сегменте de luxe сегодня продается только один пентхаус 345 м2 без отделки по цене $10 млн в «Палатах Муравьевых». Закрытые продажи таунхаусов в Knightsbridge Private park начались еще в 2008 году, официальные — с декабря 2011 года. Вторичных сделок пока не было. «Резиденция «Чистые пруды» вышла на рынок в конце 2010 года. Около 30 % квартир были сразу же выкуплены инвестором (или переданы ему застройщиком). С января 2011 здесь продана всего одна квартира».
Управляющего директора Soho Estate Ирину Егорову беспокоит то, что даже в рамках такого ограниченного предложения происходит размывание формата: «Сегодня новые элитные проекты, например, «Литератор» и Knightsbridge Private park, предлагают таунхаусы, которые на самом деле являются вариацией на тему, неким другим форматом. Это двухуровневые квартиры на первом-втором этажах в составе жилого дома с отдельным входом и своим маленьким участком».
Трудно сказать, можно ли называть дуплексом владение, над которым расположены еще несколько этажей квартир, но таунхаусами первые этажи Knightsbridge Private park коммерческий директор компании-девелопера Тимур Сухарев точно не называл. По его словам, реализация дуплексов идет хорошими темпами, несмотря на нулевой цикл строительства. Хотя стоимость этих владений на 25–30 % выше обычных в комплексе, а срок экспозиции дольше.
Так кто же он, покупатель элитного таунхауса или дуплекса в центре Москвы? А вот здесь нас ждет самый большой сюрприз. И сторонники, и критики столичных таунхаусов рисуют похожий портрет этого человека. И у критиков он получается не менее убедительным, чем у сторонников. «Очевидно, что особые для города форматы недвижимости — таунхаусы или дуплексы — предназначены для особых покупателей, — отмечает Тимур Сухарев. — Это либо люди, у которых нет загородного дома, поэтому они хотят получить при покупке квартиры в центре Москвы его преимущества, либо люди, которые имеют загородную недвижимость и не хотят расставаться с определенным и привычным образом жизни».
«Судьба таунхаусов в разных проектах неодинакова, — заключает Ирина Егорова. — Есть успешная, как, например, в жилом комплексе «Три тополя». Есть сложная, как в «Резиденции «Чистые пруды». На рынке нет устойчивого спроса на этот продукт. Но он достаточен для тех уникальных (хотя бы в силу малочисленности) проектов, которые выходят на рынок. Формат городских таунхаусов имеет право на жизнь».
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ от 05.2012
Ссылка на статью (PDF)