REAL ESTATE: Как повлияет обязательное страхование на застройщиков и дольщиков?

10 Январь 2013

REAL ESTATE: Как повлияет обязательное страхование на застройщиков и дольщиков?

Президент Владимир Путин утвердил закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Как отразится это нововведение на деятельности добросовестных застройщиков и на самих дольщиках, рассказывают участники рынка. Некоторые из них всерьез полагают, что этот закон только ухудшит положение частных инвесторов.
Напомним, что в 2012 году власти не раз поднимали тему защиты прав дольщиков, но страховщики наотрез отказывались участвовать в этом процессе, объясняя это тем, что им невыгодно страховать строящиеся дома. Как пояснила корреспонденту Realestate.ru директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование» Зинаида Кузьмина, вероятность того, что физическое лицо, которое приобретает квартиру в строящемся доме не получит ключи, а застройщик растворится в воздухе или будет признан банкротом – слишком высока. «Страховые компании не готовы принимать на страхование эти риски», – пояснила эксперт.
В свою очередь, девелоперы тоже не горели желанием ввязываться в это дело. Руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская, комментируя законопроект корреспонденту Realestate.ru,  сказала, что документ предусматривает создание обществ взаимного страхования застройщиков и члены таких обществ должны будут принять на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. «По сути, проект предлагает застройщикам «скидываться» на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом», – отметила она.
Несмотря на то, что эксперты критикуют закон, он все же утвержден лично президентом Владимиром Путиным. Закон предусматривает два пути осуществления страхования: путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения со страховой организацией договора страхования.
При этом минимальная страховая сумма рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья в субъекте РФ, определенной на дату заключения договоров поручительства или страхования.
Большинство экспертов уверены, что, в конечном счете, кто-то должен будет заплатить за эту страховку. И скорее всего, расходы целиком лягут на плечи конечного потребителя, что неизбежно приведет к росту цен. Однако новый закон должен помочь защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, хотя есть мнение, что риски дольщиков, наоборот, могут возрасти, причем «в геометрической прогрессии». Кроме того, большинство опрошенных экспертов уверено – вырастут и цены на квартиры из-за нового закона.

«Закон может подтолкнуть застройщиков уйти в тень»

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:

- За страховку, в конечном счете, кто-то должен заплатить. Расходы по договору страхования гражданской ответственности или договору поручительства за надлежащее исполнение обязательств застройщики, вероятно, переложат на участников долевого строительства. Поэтому, как только вновь принятые нормы о предоставлении застройщиком договора страхования гражданской ответственности или договора поручительства за надлежащее исполнение им своих обязательств вступят в силу, на рынке можно ожидать повышения цен на строящееся жилье. Это весьма оптимистичный прогноз.
Хуже то, что отдельные застройщики и сегодня обходят законодательство о долевом строительстве, привлекая денежные средства для строительства по иным схемам, в то время как привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве.
Повышение цены за счет «страхового сбора» может подтолкнуть тех, кто сегодня еще работает в правовом поле, к выходу их него. Вероятно, при дальнейшем росте цен на недвижимость заключение договоров в соответствии с Законом о долевом строительстве для юрлиц будет не правилом, а исключением из него.

«Нововведение ударит по небольшим региональным застройщикам»

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

- Стоит отметить, что закон начинает действовать для тех объектов, дата регистрации первого договора долевого участия по которым через год с опубликования закона, т.е. с начала 2014 года. Порядок отбора первых 30 девелоперов-участников ОВС будет определен в течение полугода. 
В конце прошлого года ни страховые организации, ни банки не были готовы предложить хоть какие-то варианты своего участия в страховании застройщиков, как в части требований к застройщикам, так и касательно возможной стоимости своих услуг. Таким образом, порядок принятия в члены ОВС, размер членских взносов, стоимость банковских гарантий или страховых взносов, равно как и требования к застройщикам со стороны ОВС, банков и страховых организаций, вероятно, будут конкретизированы не ранее, чем к осени 2013 года.
Что касается защиты дольщиков, то сама идея закона предполагает «отсев» недобросовестных застройщиков на этапе до начала продаж покупателям. Проблемы могут возникнуть с его реализацией на практике. Во-первых, необходимо будет отсечь банки и страховые организации-однодневки (к которым вероятно будут обращаться недобросовестные застройщики). Во-вторых, необходимо обеспечить доступ в ОВС добросовестным, но небольшим и неизвестным региональным и местным застройщикам (иначе и без того еле живое жилищное строительство в регионах совсем встанет).
Для крупных, федеральных и московских добросовестных застройщиков, закон принесет некоторые хлопоты и увеличение себестоимости на размер страхования ответственности, однако, непосредственно на их деятельность вряд ли повлияет. Что касается небольших региональных застройщиков, то зачастую они работают с небольшой прибылью. И поскольку им почти невозможно получить высокие рейтинги надежности в банках и у страховщиков, для них стоимость банковской гарантии или коммерческой страховки может быть сопоставима с прибылью от продажи объекта, что в принципе ставит вопрос о целесообразности и безубыточности их деятельности.

«Цены могут вырасти на 4 - 6 %»

Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»:

- Добросовестным девелоперам, а равно и вообще всем игрокам этого рынка придется нести дополнительные затраты на внесение залога и на один из дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств.
Эта поправка действительно снижает риски дольщиков попасть в категорию обманутых. Однако она не может вовсе исключить негативный вариант развития событий: предусматривается возврат денежных средств с возмещением убытков или неустойки, но уже после решения суда по иску о неисполнении девелопером своих обязательств. Таким образом, потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, избежать едва ли удастся.
По нашим оценкам, закон не должен дополнительно увеличить стоимость квадратного метра более чем на 3 - 5%, обеспечив все же дополнительные гарантии исполнения условий договора долевого участия. Однако при условии реализации хотя бы части мер, предусмотренных дорожной картой развития жилищного строительства, динамика роста абсолютных цифр цен, скорее всего, не превысит прогнозных 4 - 6% к инфляции.

«Рост цен потребители не заметят»

Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

- Даже добросовестные девелоперы не защищены полностью от кризиса на рынке недвижимости. И в такой ситуации закон будет действовать в их интересах. А если процедуры выплаты страховых компенсаций будут понятны, просты и прозрачны, не будут занимать многие годы, то это поможет и дольщикам.
При этом расходы на страховку войдут в стоимость квартиры, но для покупателей они останутся практически незамеченными, так как цены все равно останутся в рамках диапазонной цены на объект для данного сегмента.

«Закон защитит дольщиков, пока не придумают, как его обойти»

Игорь Жерздев, владелец компании CENTURY 21 АНК-Девелопмент:

- Закон существует не в окончательном варианте: к нему есть комментарии и наверняка будут составлены исполнительные документы, призванные, по сути, перечеркнуть все хорошее, что в нем есть.
По сути, закон призван уравнять в правах и ответственности застройщиков и дольщиков. В первую очередь его действие коснется аффилированных компаний. Сейчас практически все застройщики всеми силами обходят 214-ФЗ, который создавался в свое время, чтобы очистить рынок от мелких компаний. До 2003 года застройщики могли собирать деньги с дольщиков в любой момент, а 214-й закон изменил ситуацию: сбор денег стал возможен только после подготовки и согласования проекта и множества других весьма затратных операций. Чтобы обойти это досадное неудобство, застройщики стали создавать мелкие сопутствующие компании, переуступая им квартиры с тем, чтобы уже эти мелкие компании осуществляли продажи физическим лицам. В таком случае сам застройщик в случае неудачи не несет никакой ответственности перед дольщиками. А в соответствии с новым законом ответственность несут все: и застройщик, и его аффилированные компании.
Это, конечно, защитит дольщиков, но пока не будет придумана новая схема обхода закона.

«Обманутый дольщик пройдет все 7 кругов ада»

Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н»:

- Это очередная статья расходов и лишние бюрократические проволочки для добросовестных девелоперов. Если застройщик имеет «внутренний ценз», и его рыночный опыт показывает, что он соблюдает взятые на себя обязательства в срок, процедура страхования усложнит его работу.
Отмечу, что у ненадежного девелопера появится лишний козырь – страховка. Но в случае негативного развития событий, дольщик, скорее всего, будет вынужден пройти 7 кругов ада, разбираясь со страховой компанией или обществом взаимного страхования застройщиков. Новый законопроект не сможет защитить интересы дольщиков на 100%, ведь де факто уменьшает риски дольщиков в основном надежная репутация и профессионализм застройщика.

«На полученные страховые возмещения купить что-то будет нереально»

 Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty:

- Не думаю, что закон, если он будет принят, положительно отразится на добросовестных застройщиках. Какая им от этого польза?! Они ведь и так выполняют свои обязательства перед дольщиками, а сейчас их фактически обязывают покрывать вред причиненный застройщиками недобросовестными.
Страхование ответственности застройщиков должно положительно сказаться на уровне защищенности дольщиков, но панацеей не станет. Главным фактором здесь станет фактор временной. С момента выплаты денег дольщиком до момента наступления страхового случая, а потом еще и получения страхового возмещения, цена недвижимости, с учетом динамики роста цен и инфляции, возрастет и практически нереально будет приобрести аналогичное жилье на полученные от страхового возмещения средства.

«Бюрократической процедурой станет больше»

Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless:

- Любое страхование всегда будет связано с расходами для девелопера, а они должны быть перекрыты доходами от продаж. Однако доля расходов на страхование, как правило, крайне мала по отношению к остальным расходам девелоперов, поэтому она, скорее всего, никак не отразится на деятельности девелоперов. 
Это даст дополнительные гарантии дольщикам и, возможно, ускорит покрытие «убытков» для покупателя в случае невыполнения девелоперами своих обязательств. Но в итоге покупатель будет оплачивать данные расходы девелоперов, но это будет совсем не существенная сумма.

«Ступенчатого повышения цен ожидать не стоит»   

Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group:

- В первую очередь закон, конечно же, грозит дополнительными финансовыми затратами, будь то поручительство банка или страхование ответственности. Не стоит забывать и о трудозатратах, так как обеспечение исполнения обязательства застройщика должно быть установлено по всем заключенным договорам долевого участия, к тому же появляется очередные надзорные и контрольные органы, перед которыми нужно отчитываться, что вряд ли можно осуществить без привлечения дополнительных человеческих ресурсов.
Снижение рисков всегда несет за собой рост стоимости конечного продукта, что вполне справедливо. Важно отметить, что ступенчатого повышения цен на 2 - 3% в связи с вступлением в силу этого закона ожидать не стоит, поскольку данная поправка, скорее всего, не будет иметь обратной силы – т.е. под действие попадут только те объекты, строительство которых начнется после внесения этой поправки.

«Риски дольщиков увеличатся в геометрической прогрессии»

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-прездент Российского союза инженеров:

- Некоторым послаблением выглядит возможность не участвовать в обществе взаимного страхования, а заключить традиционный договор страхования со страховой компанией. Но какой путь в конечном итоге будет более выгодным для застройщика, сказать пока трудно. 
Может возникнуть сразу несколько ситуаций, в которых дольщик не получит причитающегося ему возмещения. Например, соглашение застройщиков и создание ими общества взаимного страхования с целью минимизации страховых тарифов; вступление в такое общество, заведомо не способное выполнять цели своего создания. 
Кроме того, крупные застройщики, скорее всего, будут создавать общества страхования с такими же крупными девелоперами, как они сами, или вообще – со своими аффилированными структурами, и не допускать в свои ряды иных девелоперов. А это значит, что средние и мелкие девелоперы будут объединяться в свои, гораздо менее надежные общества взаимного кредитования. Таким образом, риски дольщиков увеличиваются в геометрической прогрессии. 
Во-первых, средние и мелкие застройщики сами по себе имеют меньше ресурсов и более склонны к невыполнению своих обязательств. Во-вторых, общества взаимного кредитования, созданные такими застройщиками, также будут нести повышенные риски по выплате страхового возмещения, которого может просто не хватить на всех дольщиков.

«Работа малых и средних предприятий на рынке новостроек серьезно осложнится»

 Василий Шарапов, замруководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век»:

- Обязательное страхование повлечет тенденцию к укрупнению участников рынка новостроек, увеличение количества сделок по слияниям и поглощениям компаний-застройщиков. В результате принятия закона осложнится работа малых и средних предприятий на рынке новостроек. Их бизнес теперь поставлен в зависимость от политики банков и страховых компаний, либо в зависимость от деятельности обществ взаимного страхования ответственности застройщиков.
А у дольщиков появится дополнительная юридическая гарантия возврата вложенных в долевое строительство денежных средств в случае банкротства застройщика. Они смогут за счет страховых выплат либо путем предъявления требований к банку существенно быстрее возвратить свои инвестиции. Но есть и недостаток нового закона для дольщиков: издержки по страхованию рисков или поручительству банков будут включены в цену квартир. Насколько вырастут цены на квартиры в новостройках пока судить сложно.

«Страхование дольщиков – это шаг вперед»

Александр Пыпин, директор аналитического центра Gdeetotdom.ru:

- Несомненно, первые годы будут тяжелыми и критичными, но в перспективе реализация принятого закона позволит «убрать» с рынка наиболее непрофессиональные и ненадежные компании-застройщики. Они вряд ли смогут получить поручительство банка, заключить договор страхования или вступить в общество взаимного страхования. Им просто откажут или предложат неподъемные тарифы.
По сути, принятый закон оставил на откуп самих застройщиков вопрос о том, как им построить систему взаимного страхования.
Важно также понимать, что гарантии, которые дает новый закон дольщикам, строго ограничены.  Получается, что к тому времени как «обманутый дольщик» вернет свои деньги, на них, учитывая, что цены на жилье, как правило, растут, невозможно будет купить равноценное жилье. Не понятно, можно ли будет эту проблему решать через суд. И будет ли в компенсационном фонде общества взаимного страхования застройщиков достаточно средств.
Отмечу, что реализация принятого закона сама по себе может подхлестнуть рост цен на рынке новостроек, из-за снижения объемов предложения - в потенциале – до 5%.

Источник: RealEstate.ru