Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, подводя итоги 2012 года, отметила, что в Москве на данный момент 32 элитные новостройки, которые находятся на разных стадиях готовности. 72 % этих проектов находятся в Хамовниках. Компания Knight Frank считает, что объем элитного рынка значительно сократился. По оценке аналитиков компании, несмотря на выход новых проектов, за год предложение на первичном рынке сократилось на 40 %, составив на конец ноября менее 450 квартир – минимальный уровень за последние шесть лет. Компания Contact Real Estate дает более оптимистичные данные: первичные продажи в 2012 году велись в 45 жилых комплексах ЦАО.

Екатерина Тейн отмечает, что с начала года на рынок вышло всего 10 объектов разной степени готовности, и только два из них (ЖК Barrin House, ЖК «Дом на Смоленском бульваре») предлагали покупателю жилые квартиры, остальные комплексы – апартаменты. Сейчас 19 % московской «элитки» сдано, а 21 % находится на стадии котлована. По данным Contact Real Estate спросом пользовались объекты, введенные в эксплуатацию – 11 %, также объекты на нулевой стадии строительства – 15 %. Основные же продажи (63 %) велись в домах, где шли фасадные и инженерные работы.

Спрос на элитные объекты недвижимости объясняется еще тем, что многие состоятельные покупатели возвращаются с Рублевки в Москву. «Мы наблюдаем обратную миграцию покупателей элитной недвижимости из загорода, – считает Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». – Дорожный трафик в городе таков, что жить постоянно в загородном доме просто невозможно».

Кажется, что не так-то и много «элитки» строила в этом году Москва. Однако все проекты стали более масштабные, поэтому количества предлагаемых квартир по сравнению с 2011 годом увеличилось. Специалисты Contact Real Estate отмечают, что на начало декабря 2012 года это количество увеличилось на 19,3 % по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. Также на 14,7 % увеличился объем предложенных квадратных метров.

Средняя цена за год составила 21 202 $ за кв. м. Цены с начала года, по данным компании Chesterton, увеличились на 5,5 %. По мнению аналитиков Contact Real Estate, по сравнению с прошлым годом цены увеличились на 19,1 %. Стоит заметить, что колебания у специалистов достаточно значительные, однако цены однозначно росли.

Все специалисты отмечают, что кризис на элитном рынке недвижимости Москвы не произошел. Особенно хорошо шли продажи квартир от застройщика. Однако наметились некоторые тенденции.

Изменения рынка московской «элитки», и расширение ценового диапазона

Произошла четкая дифференциация по подклассам внутри элитного сегмента. Екатерина Тейн отмечает, что элитная недвижимость делится на подклассы по цене квадратного метра. Так квартиры класса А( – )стоят в среднем 1,5 – 2 млн $, класса А – около 2,5 – 3,5 млн $, а А (+) стоят свыше 5 млн $. То есть, если до кризиса цены на элитном рынке начинались от 2 млн. $, то сейчас начальный порог снизился. «Элитку» можно купить и за 1 млн.

Итак, сейчас элитную квартиру можно купить несколько дешевле, чем до кризиса. Но связано это не с тем, что цены упали, а с тем, что площади уменьшились. Сейчас застройщик уже не предлагает «ипподромы», квартиры стали более компактные. Но «однушки» не являются ходовым товаром. Элитной квартиры из одной комнаты все же не бывает. Спрос начинается с двухкомнатных квартир. Contact Real Estate отмечает, что основное количество продаж 2012 года было сосредоточено в площадях 100 – 150 кв. м (50 % от общего объема).

Стоит отметить, что основным спросом пользуется жилье класса А (48 %). Квартиры за 1 – 2 млн $ в 2012 году, по данным Chesterton, в денежном выражении составили 25 % сделок, а квартиры за 2 – 4 млн – 45 %. Количество сделок с очень дорогими квартирами значительно сократилось в общем объеме транзакций на рынке. Сейчас доля таких сделок не превышает 20 %, до кризиса же на этот сегмент в денежном выражении приходилось свыше 35 %.

Размывание границ местоположения элитного строительства

Мы привыкли считать, что элитная недвижимость расположена на Остоженке. Сейчас эта недвижимость несколько расширила свои границы. Особой популярностью пользуется район Хамовники. Основной объем сделок (46 %) в этом году как раз и пришелся на него. Безусловно, это связано с тем, что и новое строительство в основном идет именно здесь: жилые комплексы «Садовые кварталы», Knightsbridge Private park, «Литератор», ЖК Barrin House и «На Трубецкой».

На втором месте по объему сделок находится Тверской район, а на третьем знаменитая Остоженка, чуть-чуть отстает Замоскворечье. Однако Остоженка по-прежнему остается самым дорогим районом Москвы.

Прогнозы

Компания Chesterton выделяет следующие тенденции на 2013 год:

• Дальнейшее изменение структуры инвестиций и вложений в недвижимость. В основном инвестировать будут в «элитку» классов А- и А. К тому же интересовать будут лишь новые объекты. Это связано с тем, что новые элитные проекты очень хорошо разрабатываются, отличаются не только архитектурой и удобной планировкой, но и концепцией в целом. Сейчас особенно заметно, что старые элитные объекты быстро морально устаревают. Это относится к проектам, построенным даже 3 – 4 года назад.

• Московский рынок, в отличие от европейского, сохранит инвестиционную привлекательность.

• «Элитка» будет дорожать. Класс А - поднимется в цене на 7 – 9%, класс А – на 5 – 7 %, класс А+ - на 2%.

Contact Real Estate прогнозирует, что в следующем году в квартал будет продаваться 150 – 160 квартир, что цены вырастут на 5 – 7 %, что спрос сместится в сторону жилых комплексов на стадии «нулевого цикла», в которых ведется строительство согласно ДДУ 214 ФЗ, также спросом будут пользоваться апартаменты.

Источник: Собственник